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전세 계약 시 꼭 알아야 할 근저당의 위험성과 예방책

by ksg해관 2025. 4. 3.
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당신의 계약서 문해력은 몇 점입니까? | 전셋집 구하기 프로젝트

전세 계약을 체결할 때 가장 중요한 것 중 하나가 바로 근저당권 확인입니다. 근저당이 설정된 집을 잘못 계약하면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지기 때문입니다. 많은 세입자가 "설마 내 전세금이 위험하겠어?"라고 생각하다가 낭패를 보곤 합니다. 오늘은 근저당의 위험성과 이를 예방하는 방법을 상세하게 알아보겠습니다.


근저당권이란?

근저당권은 집주인이 은행 등 금융기관에서 대출을 받을 때 담보로 제공한 권리를 의미합니다. 쉽게 말해, 해당 부동산이 집주인의 채무 불이행 시 경매로 넘어갈 위험이 있다는 신호입니다.

예를 들어, 전세 계약을 체결한 후 집주인이 은행에서 거액의 대출을 받고 이를 갚지 못하면, 해당 부동산은 경매로 넘어가고 세입자는 보증금을 돌려받기 어려워질 수 있습니다.


근저당이 있는 전셋집, 왜 위험할까?

  • 우선순위에서 밀릴 위험
    전세 보증금 반환을 요구할 때, 은행 등 선순위 근저당권자가 먼저 돈을 회수합니다. 즉, 집이 경매로 넘어가도 전세금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.
  • 집주인의 재정 상태 불안정
    근저당권이 많다는 것은 집주인이 빚이 많거나 재정적으로 불안정하다는 신호일 수 있습니다. 이런 경우, 보증금을 돌려받기 어려워질 가능성이 큽니다.
  • 경매로 넘어갈 가능성 증가
    근저당이 많이 잡혀 있는 집은 집주인이 채무를 이행하지 못할 경우 경매로 넘어갈 확률이 높아집니다.

전세 계약 시 근저당 위험을 피하는 6가지 방법

1. 계약 전 등기부등본 확인하기

등기부등본은 세입자의 ‘보험’과 같습니다. 발급 즉시 확인하여 근저당권, 압류, 가압류 등이 있는지 반드시 체크해야 합니다.

  • 발급 방법: 대법원 인터넷 등기소(https://www.iros.go.kr)에서 열람 가능
  • 확인해야 할 내용: 근저당 설정 여부, 채권액, 가압류 및 압류 기록

팁: 근저당권 설정이 되어 있다면 "채권최고액"이 얼마인지 확인하세요. 일반적으로 실제 대출금의 120~150%로 설정됩니다. 예를 들어, 2억 원짜리 전세인데 근저당 채권최고액이 3억 원 이상이라면 위험 신호입니다.

2. 선순위 근저당 없는 집을 선택하기

근저당이 없는 집을 우선적으로 고려하세요. 불가피하게 근저당이 있는 집을 계약해야 한다면 전세 보증금을 보호할 수 있는 방법(전세권 설정, 보증보험 가입 등)을 병행해야 합니다.

3. 전세보증보험(전세금 반환보증) 가입하기

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보증기관이 대신 지급해 주는 보험입니다.

  • 가입 기관: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)
  • 필수 조건: 근저당 비율이 낮거나 특정 기준을 충족해야 가입 가능

4. 전입신고 및 확정일자 받기

전입신고와 확정일자는 세입자의 권리를 법적으로 보장하는 필수 절차입니다. 이를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

팁: 전입신고 후 바로 확정일자를 받아야 합니다. 확정일자가 늦어지면 후순위로 밀릴 수 있습니다.

5. 집주인의 금융 상태 확인하기

집주인이 금융권에서 대출을 많이 받은 경우, 보증금 반환이 어려워질 가능성이 큽니다.

  • 집주인 명의의 대출 규모 확인 방법:
    1. 근저당권 채권최고액 확인
    2. 지역 은행/부동산 중개업소에서 정보 수집
    3. 가능하다면 집주인과 직접 소통하여 재정 상태 체크

6. 공인중개사와 철저히 계약 진행하기

믿을 만한 공인중개사와 함께 전세 계약을 진행하세요. 계약 전 중개사가 계약의 안전성을 충분히 검토했는지 확인하는 것도 중요합니다.

체크리스트:

  • 근저당권이 없는지 확인
  • 선순위 채권이 있는 경우 계약 피하기
  • 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
  • 등기부등본과 계약서를 신중히 검토

결론: 전세 계약, 꼼꼼하게 확인해야 내 돈을 지킨다

전세 계약 시 근저당의 위험성을 간과하면 큰 손실을 입을 수 있습니다. 계약 전 철저한 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 확정일자 확보 등은 필수적인 절차입니다.

전세 계약 시 근저당의 위험성을 잘 이해하고 예방할 수 있도록 꼼꼼하게 확인하세요. 안전한 전세 계약을 위해 철저한 사전 조사를 하고, 신중하게 계약을 체결하는 것이 중요합니다.

도움이 되셨다면 공유해 주세요. 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요.


전세 계약 시 추가로 고려해야 할 사항

  1. 전세 계약 시기 확인:
    • 전세 수요가 많은 시기(이사철)에는 가격이 높아질 수 있으므로, 가능하다면 비수기를 이용하는 것도 방법입니다.
  2. 중개 수수료 협의:
    • 중개업소마다 수수료가 다를 수 있으므로, 여러 곳을 비교하여 합리적인 수수료를 협의하는 것이 좋습니다.
  3. 집 상태 및 하자 점검:
    • 계약 전 반드시 집 내부를 꼼꼼히 확인하고, 누수나 곰팡이 등의 하자가 없는지 체크해야 합니다.
  4. 계약서 작성 시 특약 사항 추가:
    • 집주인과 합의된 내용을 특약 사항으로 명확히 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 예를 들어, 보일러 수리 비용 부담 주체, 수리 기간 등을 명시하면 좋습니다.
  5. 이사 후에도 지속적인 관리:
    • 계약 후에도 등기부등본을 정기적으로 확인하여 추가 근저당 설정 여부를 체크하고, 문제가 발생하면 즉시 조치하는 것이 중요합니다.
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